Beschreibung

Die Jugendstilvilla ist eines der schönsten Häuser und ein wahres Schmuckstück für die Stadt Bad Oldesloe. Es ist eines von insgesamt fünf Villen aus der zweiten Blütezeit des „Badeortes“ Bad Oldesloe. Ursprünglich wurde die vom Architekten Hartwig Comdühr erbaute Villa 1910 als Wohngebäude für eine wohlhabende Juristenfamilie errichtet.Bis heute ist das Gebäude in seinen wesentlichen Bestandteilen sowohl außen wie innen in seinem Urzustand gut erhalten und in sehr gutem Pflegezustand. Die edlen Innenräume im Erdgeschoss und Obergeschoss sind mit prachtvollen Stuckdecken, handgefertigten Kassettentüren sowie Echtholzböden in den meisten Zimmern und Wandtäfelungen aus Holz oder Marmor aufwendig gestaltet und fortlaufend renoviert worden. Erhalten wurden auch die 100 Jahre alten Fensterflügel samt Klappläden sowie die Haustür aus Eiche.Aufgrund der aktuellen Aufteilung in vier Wohneinheiten und des interessanten Grundrisses birgt diese Rarität zwischen Beste und Kurpark viele Nutzungsmöglichkeiten. Ob Eigennutzung oder Vermietung, ein Family & Friends-Projekt, Mehrgenerationen oder Wohnen und Arbeiten unter einem Dach - hier ist alles möglich.Die Außenanlagen mit altem Obstbaumbestand, mehreren Terrassen und hübschem Gartenhaus, Loggia sowie diversen Plätzen zum Verweilen sind liebevoll angelegt und sehr gepflegt. Der hintere Garten geht bis an die Beste und hat Zugang zum Ufer mit kleinem Steg. Im Vorgarten sind drei Stellplätze und ein Carport angeordnet.Insgesamt müssen einige Renovierungsarbeiten durchgeführt werden. 2019 wurde die Gasheizung erneuert und die Kellerwände hochwertig abgedichtet inkl. einer Drainage. Das Dach stammt – abgesehen von einigen Ausbesserungen - noch aus dem Baujahr. Die Sanierungsarbeiten sind bei der Kaufpreisfindung bereits mit berücksichtigt worden.Aufgrund der ausgesprochen günstigen Lage für die jeweils geplante Nutzungsart ist eine gute Rendite erzielbar. Sogar bei unterstellter Vollfinanzierung des Kaufpreises zuzüglich großzügig kalkulierter Renovierungskosten ist der Kapitaldienst aus dem erzielbaren Reinertrag (Nettokaltmiete abzgl. Bewirtschaftungskosten) tragbar.Der Clou ist, dass der durchschnittliche Mietpreis IST bei dieser Immobilie nur 9,04 €/m² beträgt. Der GAA Bad Oldesloe gibt den durchschnittlichen Mietpreis (Kaltmiete) im Jahr 2024/25 mit 11 EUR /m² an. Das bedeutet für den Erwerber eine durch Mietanpassungen erzielbare und damit noch lukrativere Rendite von fast 5%!Die Jahresnettokaltmiete beträgt derzeit 48.226 € p.a., Faktor 17.6Energieausweis: Endenergiebedarf 207,8 kWh/(m²*a), GasBauliche GegebenheitenDas Grundstück liegt in keinem Geltungsbereich eines gültigen Bebauungsplanes. Östlich grenzt zwei Grundstücke weiter der B-Plan 91 an, der als Grundlage einer möglichen Hinterbebauung genommen werden könnte.Der B-Plan 91 weist in der Ausnutzung eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 aus, also eine 3-geschossige Bebauung.Für eine denkbare Hinterbebauung fehlt auf dem Grundstück jedoch jede Zufahrtsmöglichkeit.Im Alleingang wäre nur eine ideelle Teilung mit einer Stellplatzablösung und fußläufigen Erschließung entlang der östlichen Grundstücksgrenze möglich.Im Einklang mit den beiden rechten und/oder linken Nachbarn ist auch eine Überplanung des hinteren Areals mit einer Realteilung und vollen Erschließung denkbar. Von Seiten der Bauprüfabteilung sind beide Lösungen denkbar.Bei der GFZ von 0,8 und einer BGF des vorhandenen Gebäudes von ca. 680 m² ergibt das einen Grundstücksanteil für den Bestand von ca. 850 m². Somit verbleiben für eine mögliche Hinterbebauung 645 m², die in Anlehnung an den B-Plan 91 und der GFZ von 1,2 mit einem Mehrfamilienhaus mit 774 m² BGF bebaut werden können, wenn die Erschließung geklärt ist.Die Käufercourtage in Höhe von 7,14 % auf den Kaufpreis einschließlich gesetzlicher Mwst. ist bei notariellem Vertragsabschluss verdient und fällig.Ihre S. Pohling