Beschreibung

Objektbeschreibung Diese moderne & großzügige Jugendstilvilla überzeugt durch ihre durchdachte Raumaufteilung über mehrere Etagen sowie durch das Zusammenspiel von Charme & Moderne – ideal für Familien oder Paare mit Platzbedarf. In einer ruhigen Anliegerstraße, zentrumsnah von Rahlstedt, liegt diese traumhafte Jugendstilvilla auf einem herrlichen, schön eingewachsenen ca. 1113 m² großen Grundstück und offeriert ca. 287 m² Wohnfläche. Über den gepflegten Vorgarten gelangen Sie über die überdachte Hauseingangstür in die Diele der Immobilie. Der einladende Wohn- und Essbereich im Erdgeschoss ist das Herzstück des Hauses. Durch große Fensterflächen ist er lichtdurchflutet und bietet direkten Zugang zur sonnigen Terrassenlandschaft – perfekt für entspannte Stunden im Freien oder gesellige Runden mit Familie und Freunden. Ein moderner Kamin sorgt zusätzlich für ein tolles Ambiente. Die anliegende Küche verfügt über sämtliche Küchengeräte und lässt viel Raum für individuelle Gestaltungsideen. Ein zweites Wohnzimmer ist über die Diele zugänglich und über typische Schiebetürelemente mit dem benachbarten Zimmer verbunden. Ebenso haben Sie vom zweiten Wohnzimmer Zugang auf die zweite Terrasse des Hauses. Ein modernes Duschbad mit Duschraum und ein separates WC bieten zusätzlichen Komfort im Erdgeschoss und komplettieren dieses. Im Dachgeschoss befinden sich 3 Schlafzimmer sowie ein modernes Badezimmer mit separatem Duschraum und ein weiteres WC. Zwei Balkone schaffen zusätzliche Rückzugsorte im privaten Bereich und bieten angenehme Außenflächen mit schönem Ausblick. Der ausgebaute Spitzboden eignet sich ideal als ruhiger Rückzugsort – sei es für ein Homeoffice, ein Atelier, Kinderzimmer oder eine gemütliche Leseecke. Die Kombination aus klarer Raumstruktur, großzügigen Flächen und flexiblen Nutzungsmöglichkeiten macht dieses Objekt besonders attraktiv. Die Vollunterkellerung bietet ca. 103 m² an Nutz- und Lagerfläche. Weitere Highlights finden Sie in der Austattungsbeschreibung Ausstattung Besondere Highlights: Baujahr: Ca.1900 Grundstücksfläche: Ca. 1113 m² Wohnfläche: Ca. 287 m² mit Terrassenanteil Wohnfläche: Ca. 259 m² ohne Terrassenanteil Das Haus verfügt über eine Wärmeverbundfassade aus 2009 Die Gasheizung aus 2009 ist im Keller vorhanden Kamin im Wohnbereich Vollunterkellert Heizkörper in sämtlichen Kellerräumen Fenster 2009 & 2014 erneuert Ofen, Mikrowelle und Wärmeschublade in der Küche vorhanden Separat begehbare bodentiefe Duschen in den Bädern Wärmerücklauf in den Bädern Schiebetürelemente im Wohnbereich 2 der 3 Schlafzimmer im Obergeschoss verfügen über Balkone Ausbaupotential im Spitzboden Dielenböden im Haus Dach 2017 / 2018 eingedeckt Dichtheitsprüfung erfolgt Elektrisches Tor Rollläden zur der Gartenseite des Hauses Kleine Terrasse vorm Haus Terrassenlandschaft hinterm Haus Gartenhaus vielfältig nutzbar mit weiterer Terrassenfläche Lagerraum am Haus für Fahrräder etc. Jede Etage eigener Sicherungskasten Anschlüsse für den Waschbereich sind im Keller vorhanden Nähere Details erläutere ich Ihnen gerne in einem persönlichen Gespräch. Machen Sie sich selbst ein Bild von diesem schönen Objekt und vereinbaren Sie jetzt Ihren individuellen Besichtigungstermin. Weitere Angaben Separate WCs: 2 Garagen/Stellplätze: 2 Objektzustand: modernisiert Käuferprovision: 3,57% Grundstücksfläche: ca. 1113 m² Kellerfläche: ca. 103,39 m² Nutzfläche: ca. 154,27 m² Lagebeschreibung Rahlstedt ist einer der beliebtesten Stadtteile Hamburgs. Die etwa 90.000 Einwohner leben gut und gerne hier im Nordosten der Hansestadt. Der Stadtteil hat eine sehr gut ausgebaute Infrastruktur und bietet etliche Einkaufsmöglichkeiten und Dienstleistungen aller Art. Diese wunderbare Villa befindet sich in einer beliebten Wohnstraße von Alt-Rahlstedt. Die vorteilhafte Lage ist gekennzeichnet durch einen hohen Wohn- und Freizeitwert. Nicht nur sämtliche Einkaufsmöglichkeiten sowie alle Schulformen und Ärzte sind zu Fuß zu erreichen, sondern auch Sportmöglichkeiten und Naherholungsgebiete befinden sich in unmittelbarer Nähe. Eine Busstation befindet sich ebenfalls in der Nähe und ermöglicht so eine schnelle Verbindung zur S-Bahn Rahlstedt oder U-Bahn Wandsbeker Markt. Vom Rahlstedter Bahnhof, gelegen an der Strecke Hamburg-Hauptbahnhof, ist man in 17 Minuten in der City. Außerdem verbinden knapp 20 Buslinien den Stadtteil mit den umliegenden Quartieren, mit dem Zentrum Wandsbek und mit den Gemeinden im schleswig-holsteinischen Landkreis Stormarn. Mit dem Auto ist man in ca. 45 Minuten an der Ostsee, die nahe gelegene Auffahrt zur BAB A1 stellt den direkten Anschluss an das Fernverkehrsnetz sicher. Im Umfeld gibt es für Naturliebhaber und Sportbegeisterte viele grüne Oasen, beispielsweise die Feldmark und das Naturschutzgebiet Höltigbaum, das zum Wandern, Joggen oder einfach nur Flanieren in einer faszinierenden Landschaft einlädt. Weitere Impressionen können Sie auch unserem Stadtteil-Video entnehmen: https://youtu.be/ffXrVztgxJc. Sonstiges Sie wollen Ihre Immobilie verkaufen? Sprechen Sie uns an und vereinbaren Sie einen Termin für eine kostenlose Werteinschätzung. Entsprechend Ihrer Vorstellungen erhalten Sie von uns ein für Sie maßgeschneidertes Vermarktungskonzept für Ihre Immobilie. Dolberg & Uderstadt Immobilien, Ihr Vertrauensmakler seit 1971 – profitieren Sie von der Erfahrung aus 50 Jahren im Verkauf von Immobilien. Nebenkosten: ca. 2 % Notar- und Gerichtskosten sowie 5,5 % gesetzlicher Grunderwerbsteuer Käufercourtage: 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass auf Wunsch der Verkäufer keine Reservierungen vor Notartermin möglich sind. Haftungsausschluss: Wir möchten Sie darauf hinweisen, dass sämtliche Angaben auf Grundlage von Eigentümerangaben, nach bestem Wissen und Gewissen, jedoch ohne Gewähr auf Vollständigkeit und Richtigkeit, erfolgen. Irrtum und Zwischenverkauf vorbehalten. Der Makler ist von jeglicher Haftung befreit. Energie Energieausweis: Energiebedarfsausweis Wesentliche Energieträger: GAS Endenergiebedarf: 105.7 kWh(m²*a) Energieeffizienzklasse: D Gültig bis: 2035-04-10 Baujahr (gemäß Energieausweis): 2009 Wesentliche Energieträger: Gas Anbieter-Objekt-ID: HH1734JUYB