Beschreibung

Inmitten eines charmanten Altbaus aus der vorherigen Jahrhundertwende eröffnet sich in der ersten Etage ein besonderes Wohnrefugium - behutsam saniert und mit viel Liebe zum Detail ausgestattet. Die Wohnung liegt vollständig zur ruhigen Gartenseite und profitiert von einer herrlichen Westausrichtung, die besonders in den Nachmittags- und Abendstunden für stimmungsvolle Lichtverhältnisse sorgt.

Bereits beim Betreten entfaltet sich ein stimmiges Raumkonzept: Der zentrale Flur, der fast den Charakter eines zusätzlichen Zimmers hat, verbindet alle Bereiche der Wohnung auf angenehme Weise. Zwei Schlafzimmer stehen zur Verfügung, ergänzt durch einen großzügigen Wohn- und Essbereich mit offener Küche - ein Ort, geschaffen für gemeinsames Leben und lebendige Begegnungen.

Deckenhöhen von über drei Metern und großzügige Fensteröffnungen verschaffen einen warmen Lichteinfall auf den edlen Pitchpine-Dielenboden, die sich durch die gesamte Wohnung ziehen. Besonders reizvoll zeigt sich die Szenerie, wenn die Sonne durch das Blätterdach der Bäume auf den Balkon scheint - ein Ort, an dem sich der Sommer wunderbar genießen lässt, selbst an heißeren Tagen.

Zwei geschmackvoll ausgestattete Bäder - eines mit Wanne, das andere mit Dusche - sorgen für Komfort im Alltag. Ein zusätzlicher Abstellraum innerhalb der Wohnung bietet praktische Staufläche. Die Wärmeversorgung erfolgt effizient über eine Gasetagentherme.

Ursprünglich aus zwei getrennten Einheiten bestehend, wurde die Wohnung im Jahr 2008 im Zuge einer architektonischen Umgestaltung zusammengeführt - genehmigt und professionell umgesetzt. Ein Rückbau in zwei getrennte Wohneinheiten wäre bei Bedarf mit überschaubarem Aufwand realisierbar - es existieren nach wie vor zwei getrennte Grundbuchblätter.
Zwei separate Dachbodenräume mit je rund 5 m² ergänzen das Angebot.

Technisch präsentiert sich die Wohnung auf aktuellem Stand: Die Elektrik wurde vollständig erneuert, ebenso sämtliche Heizungsleitungen, die nun dezent unter Putz verlaufen. Die Wände wurden geglättet und mit hochwertigem Malerfließ versehen. Ein besonderes Augenmerk verdient der originale Jugendstilstuck, der aufwendig freigelegt wurde und dem Ambiente eine zeitlose Note verleiht.

Das Gemeinschaftseigentum wurde in den letzten Jahren ebenfalls kontinuierlich gepflegt. So wurden unter anderem die Vorder- und Rückfassade, sämtliche Balkone, die Kalt- und Abwasserleitungen sowie das Dach inklusive Dämmung saniert. Die Grundleitungen wurden ebenso saniert.
Mittelfristig ist ein neuer Anstrich des eindrucksvollen Treppenhauses geplant.
Die Instandhaltungsrücklage ist solide ausgestattet, ein Sanierungsstau besteht nicht - die Eigentümergemeinschaft verfolgt eine nachhaltige, werterhaltende Instandhaltungspolitik.

Diese Wohnung ist mehr als ein Zuhause - sie ist ein Rückzugsort mit Charakter und Geschichte. Lage Zentral, urban, naturnah - Wohnen zwischen Alsterufer und Stadtleben!

Die Wohnung befindet sich in begehrter Lage im Stadtteil Hohenfelde, nur wenige Gehminuten vom Alsterufer entfernt. Wer die Nähe zum Wasser schätzt, findet hier ideale Voraussetzungen für erholsame Spaziergänge oder sportliche Aktivitäten am Wasser - direkt vor der Haustür. Auch die traditionsreiche Alsterschwimmhalle, bekannt für ihre moderne Architektur und vielseitigen Angebote, ist fußläufig ebenfalls bequem zu erreichen.

Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist hervorragend: Die U-Bahnlinien U1 und U3 sowie mehrere Busverbindungen sind in wenigen Gehminuten erreichbar und ermöglichen eine schnelle Verbindung in alle Teile der Stadt - vom Jungfernstieg über die Hafencity bis hin zur Universität oder den Flughafen.

Die Infrastruktur im direkten Umfeld lässt ebenfalls keine Wünsche offen: Schulen, Kindertagesstätten, Arztpraxen und Apotheken befinden sich ebenso in der Nachbarschaft wie verschiedene Supermärkte, Wochenmärkte, Bäckereien und Cafés. Wer gerne kulinarisch auf Entdeckungsreise geht, findet in der Umgebung eine große Bandbreite an internationalen Restaurants.

Auch der nahegelegene Stadtteil St. Georg mit seiner kulturellen Vielfalt, kleinen Boutiquen, Galerien und weitläufigen Freizeitflächen ist schnell zu Fuß erreichbar. Ob entspannter Kaffee am Wochenende, Beachvolleyball mit Freunden oder ein Spielplatzbesuch - die Umgebung bietet für jede Lebenslage das passende Angebot.

Die Kombination aus urbanem Lebensstil, grüner Umgebung und optimaler Erreichbarkeit macht diesen Standort zu einer der gefragtesten Wohnlagen Hamburgs. Weitere Informationen Sonstiges Es liegt ein Energiebedarfsausweis vor.
Dieser ist gültig bis 18.9.2034.
Endenergiebedarf beträgt 245.80 kwh/(m²*a).
Wesentlicher Energieträger der Heizung ist Gas.

Gemäß aktuellem Wirtschaftsplan beträgt das monatliche Hausgeld insgesamt 330,- € (175,- € + 155,- €). Hiervon sind ca. 109,- € umlagefähige Kosten (Hausmeister, Müll, Winterdienst, Versicherung etc.) und ca. 80,- € nicht-umlagefähige Kosten (Verwaltung, laufende Reparaturen etc.). Es fließen insgesamt ca. 143,- € monatlich in die Erhaltungsrücklage ein.
Die Erhaltungsrücklage per 31.12.2023 belief sich auf rund 188.000,- € (anteilig zusammengefasst für beide Wohnungen ca. 8.035,- €). Pro Jahr fließen brutto ca. 40.000,- € ein.

Der Miteigentumsanteil für die beiden Wohnungen liegt insgesamt bei 4.279/100.000tel (2.196/100.000tel + 2.083/100.000tel), wobei die WEG aus insgesamt 31 Wohneinheiten, drei Gewerbeeinheiten und fünf Garagen besteht.

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